1、商品房一般只会在开盘的时候才会低于备案价，但是根据相关规定，就算是低，也不可以低于95%。

2、也就是说最多只能够在备案价上面打个95折，但是过了开盘的时期，很多的商品房，都是高于备案价格的。

3、商品房低于备案价格可以避免因价格过度上涨或者是下跌，对房地产市场所造成的不良冲击。

4、如若商品房低于备案价，只可以有小幅度的变动，但是不能超过之前价格的5%，具体要怎样变动还是需要房地产主管部门商讨决定的。